مزایده در اجرای ثبت

مزایده در اجرای ثبت به معنای فروش اموال منقول و غیرمنقول مدیون از طریق اداره اجرای اسناد رسمی است که به دلیل عدم ایفای تعهدات و بدهی ها، پس از توقیف، برای وصول مطالبات بستانکار برگزار می شود. این فرآیند با رعایت تشریفات قانونی دقیق و با هدف استیفای حقوق طلبکاران انجام می گیرد و شامل مراحل متعددی از صدور اجرائیه تا انتقال سند به برنده مزایده است.

مزایده در اجرای ثبت یکی از مهم ترین و پیچیده ترین روش های قانونی برای وصول مطالبات و استیفای حقوق طلبکاران در نظام حقوقی ایران به شمار می آید. این فرآیند که تحت نظارت اداره اجرای اسناد رسمی صورت می پذیرد، نه تنها برای بستانکاران و بدهکاران بلکه برای خریداران احتمالی اموال و متخصصین حقوقی نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. درک صحیح از مراحل، قوانین و تشریفات مرتبط با این نوع مزایده می تواند از بروز اختلافات و تضییع حقوق ذینفعان جلوگیری کند. پیچیدگی های خاص این فرآیند، از جمله ارزیابی اموال، انتشار آگهی، نحوه برگزاری جلسه مزایده و موارد ابطال آن، ضرورت آگاهی جامع و دقیق از تمامی جزئیات را دوچندان می سازد.

هدف این مقاله، ارائه یک راهنمای کامل و دقیق درباره تمامی جنبه های مزایده در اجرای ثبت است. ما تلاش خواهیم کرد تا با زبانی شیوا و ساختاری منسجم، مفاهیم حقوقی را به صورتی قابل فهم برای عموم مردم توضیح دهیم و در عین حال، اطلاعات فنی و مستندی را بر اساس آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و قوانین مرتبط ارائه کنیم. این راهنما به شما کمک می کند تا با حقوق و تکالیف خود در این فرآیند آشنا شوید و بتوانید با آگاهی کامل، مراحل قانونی را پیگیری یا در آن ها شرکت کنید.

درک فرآیند مزایده در اجرای ثبت

مزایده در اجرای ثبت، فرآیندی قانونی است که طی آن، اموال توقیف شده یک بدهکار (متعهد) به منظور پرداخت بدهی های وی به بستانکار (متعهدٌله)، به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد. این عملیات در ادارات اجرای ثبت اسناد رسمی کشور و با رعایت تشریفات خاص خود انجام می گیرد.

مزایده در اجرای ثبت چیست؟

مزایده در اجرای ثبت، شکلی از حراج علنی است که بر اساس درخواست بستانکار و پس از صدور اجرائیه و توقیف قانونی اموال مدیون، به منظور تبدیل اموال توقیف شده به وجه نقد و پرداخت طلب بستانکار برگزار می شود. هدف اصلی از این فرآیند، استیفای حقوق مالی بستانکار از طریق فروش اجباری اموال مدیون است که از انجام تعهد خود سر باز زده است.

هدف اداره اجرای ثبت از برگزاری مزایده

اداره اجرای ثبت اسناد رسمی، بازوی اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که وظیفه دارد مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا را، در صورت عدم انجام تعهد از سوی متعهد، به اجرا درآورد. در مواردی که تعهد مالی است و متعهد، دین خود را پرداخت نمی کند، اداره ثبت پس از توقیف اموال وی، با برگزاری مزایده، اموال را به فروش رسانده و وجوه حاصل را به بستانکار پرداخت می کند. این عمل به حفظ حقوق اشخاص در معاملات رسمی و تقویت اعتماد عمومی به اسناد رسمی کمک شایانی می کند.

تفاوت مزایده ثبتی با مزایده های قضایی و سایر مزایده ها

مزایده ها انواع مختلفی دارند که هر یک دارای چارچوب قانونی و تشریفات خاص خود هستند. مهم ترین تفاوت ها عبارت اند از:

• مرجع برگزارکننده: مزایده ثبتی توسط اداره اجرای اسناد رسمی برگزار می شود، در حالی که مزایده قضایی توسط دادگستری و در چارچوب اجرای احکام دادگاه ها انجام می پذیرد.
• نوع اسناد: مزایده ثبتی عمدتاً برای اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا (مانند سند رهنی، چک، سفته، مهریه) است، در صورتی که مزایده قضایی برای اجرای احکام صادره از محاکم قضایی است.
• تشریفات: اگرچه هر دو نوع مزایده شباهت هایی دارند، اما جزئیات تشریفاتی و مواد قانونی حاکم بر آن ها متفاوت است. به عنوان مثال، در برخی مزایده های قضایی ممکن است از سامانه الکترونیکی ستاد ایران (سامانه تدارکات الکترونیکی دولت) استفاده شود، در حالی که مزایده های ثبتی عمدتاً به صورت حضوری برگزار می شوند، اگرچه اخیراً امکان برگزاری آنلاین نیز در برخی موارد بررسی شده است.
• قابلیت اعتراض: دامنه و مهلت اعتراض به مراحل مختلف مزایده در هر یک از این فرآیندها می تواند متفاوت باشد.

مرور کلی مراحل اصلی

فرآیند مزایده در اجرای ثبت شامل مراحل اصلی زیر است که هر یک دارای جزئیات قانونی مخصوص به خود می باشند:

1. صدور اجرائیه: درخواست بستانکار برای اجرای سند رسمی.
2. ابلاغ اجرائیه: اطلاع رسمی به متعهد برای انجام تعهد.
3. شناسایی و توقیف اموال: شناسایی اموال مدیون و قرار دادن آن ها تحت توقیف قانونی.
4. ارزیابی اموال: تعیین ارزش ریالی اموال توقیف شده توسط کارشناس رسمی.
5. آگهی مزایده: اطلاع رسانی عمومی برای برگزاری مزایده.
6. برگزاری مزایده: جلسه علنی برای فروش اموال.
7. انتقال سند یا ابطال مزایده: ثبت مالکیت به نام خریدار یا لغو مزایده در صورت عدم رعایت مقررات.

دلایل و موارد الزامی برگزاری مزایده از طریق اداره اجرای اسناد رسمی

برگزاری مزایده از طریق اداره اجرای اسناد رسمی در پاسخ به عدم ایفای تعهدات مالی و در راستای استیفای حقوق بستانکار صورت می گیرد. این مزایده برای اجرای انواع خاصی از اسناد لازم الاجرا الزامی است.

اسناد رهنی و وثیقه (مانند وام های بانکی و قراردادهای مالی)

مهم ترین مورد برگزاری مزایده، اجرای اسناد رهنی است. در این نوع اسناد، بدهکار (راهن) مالی را به عنوان وثیقه در رهن بستانکار (مرتهن) قرار می دهد تا در صورت عدم پرداخت دین، بستانکار بتواند از محل فروش آن مال، طلب خود را وصول کند. قراردادهای وام بانکی که اغلب با وثیقه ملکی همراه هستند، نمونه بارز این اسناد می باشند. در این موارد، نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و بستانکار می تواند مستقیماً از طریق اداره اجرای ثبت، درخواست صدور اجرائیه و مزایده مال مرهونه را داشته باشد.

اسناد ذمه ای لازم الاجرا (مانند چک، سفته، مهریه)

اسناد ذمه ای به اسنادی گفته می شود که تعهد به پرداخت وجه یا انجام کاری را بدون نیاز به وثیقه مشخص، ایجاد می کنند. چک و سفته از جمله اسناد تجاری لازم الاجرا هستند که در صورت برگشت خوردن یا عدم پرداخت، دارنده می تواند از طریق اداره اجرای ثبت برای وصول آن اقدام کند. همچنین، مهریه زوجه که در عقدنامه رسمی ثبت شده است، از جمله اسناد لازم الاجرا محسوب می شود و در صورت عدم پرداخت از سوی زوج، زوجه می تواند از طریق اداره ثبت درخواست اجرائیه و توقیف و مزایده اموال زوج را داشته باشد.

سایر اسناد لازم الاجرا (آراء داوری بورس، مطالبات تامین اجتماعی، عوارض شهرداری، شارژ ساختمان)

علاوه بر موارد فوق، اسناد دیگری نیز وجود دارند که به حکم قانون، لازم الاجرا تلقی شده و می توان برای اجرای آن ها به اداره ثبت مراجعه کرد. از جمله این موارد می توان به آراء داوری صادر شده در بورس اوراق بهادار، مطالبات سازمان تامین اجتماعی، عوارض شهرداری و حتی بدهی های مربوط به شارژ ساختمان (در صورت وجود اساسنامه یا توافقنامه رسمی) اشاره کرد که پس از طی مراحل قانونی و صدور اجرائیه، می تواند منجر به توقیف و مزایده اموال مدیون شود.

اهمیت اجرائیه و نقش آن در شروع فرآیند

صدور اجرائیه، نقطه آغازین هرگونه عملیات اجرایی در اداره ثبت است. بدون اجرائیه، اداره ثبت اختیاری برای توقیف و مزایده اموال ندارد. اجرائیه سندی است که به موجب آن، از متعهد خواسته می شود تا ظرف مهلت مقرر (معمولاً ده روز از تاریخ ابلاغ) نسبت به انجام تعهد خود اقدام کند. در صورت عدم اقدام در این مهلت، بستانکار می تواند درخواست شناسایی و توقیف اموال مدیون را مطرح کند که منجر به مراحل بعدی مزایده خواهد شد.

مراحل و تشریفات قانونی پیش از برگزاری مزایده (از اجرائیه تا قطعیت ارزیابی)

فرآیند مزایده در اجرای ثبت، مجموعه ای از اقدامات قانونی دقیق و مرحله به مرحله است که قبل از هرگونه فروش مال، باید به درستی طی شوند. این مراحل از صدور اجرائیه آغاز شده و تا قطعیت ارزیابی اموال توقیف شده ادامه می یابد.

الف) صدور و ابلاغ اجرائیه

اولین گام در مسیر مزایده، صدور و ابلاغ اجرائیه است که به عنوان چراغ سبز آغاز عملیات اجرایی تلقی می شود.

• مرجع صالح برای صدور اجرائیه: اجرائیه بر اساس نوع سند، توسط مرجع صالح صادر می شود. برای اسناد رسمی، این مرجع معمولاً دفترخانه ای است که سند را تنظیم کرده یا دفترخانه محل اقامت بستانکار.
• مهلت ۱۰ روزه متعهد برای انجام تعهد و آثار عدم اقدام: پس از ابلاغ قانونی اجرائیه به متعهد، وی ۱۰ روز مهلت دارد تا نسبت به انجام تعهد خود (مثلاً پرداخت بدهی) اقدام کند یا ترتیب پرداخت آن را بدهد. در صورتی که متعهد در این مهلت به وظیفه خود عمل نکند، بستانکار حق دارد درخواست توقیف اموال وی را مطرح کند.
• وظایف اداره اجرا پس از دریافت اجرائیه: اداره اجرا پس از دریافت اجرائیه، موظف است آن را به متعهد ابلاغ کرده و در صورت عدم اقدام وی در مهلت مقرر، مراحل بعدی شامل شناسایی و توقیف اموال را آغاز کند.

ب) شناسایی و توقیف اموال متعهد

پس از انقضای مهلت ۱۰ روزه و عدم ایفای تعهد، نوبت به شناسایی و توقیف اموال متعهد می رسد.

• انواع اموال قابل توقیف (منقول و غیرمنقول): اموال منقول (مانند خودرو، موجودی حساب بانکی، سهام) و غیرمنقول (مانند ملک، زمین) مدیون قابل توقیف هستند.
• نحوه معرفی مال توسط بستانکار و شناسایی توسط اداره اجرا (استعلامات سیستمی): بستانکار می تواند با معرفی اموال مشخص مدیون، تسریع در روند توقیف را فراهم کند. همچنین، اداره اجرا مکلف است از طریق استعلامات سیستمی از مراجع ذیربط (مانند سازمان ثبت، بانک ها، اداره راهور)، نسبت به شناسایی اموال مدیون اقدام نماید.

• مطابق تبصره ماده ۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، ادارات اجرای اسناد رسمی مکلفند بلافاصله با تشکیل پرونده اجرایی الکترونیکی، نسبت به شناسایی و توقیف اموال و دارایی های متعهد از طریق بانک های اطلاعاتی سازمان ثبت و سایر دستگاه ها اقدام نمایند.

• مستثنیات دین:
  • تعریف و موارد شمول (ماده ۵۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی): مستثنیات دین به اموالی گفته می شود که به موجب قانون، از توقیف و مزایده معاف هستند و برای تأمین حداقل معیشت بدهکار و خانواده اش ضروری می باشند. ماده ۵۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی به برخی از این موارد اشاره دارد، از جمله منزل مسکونی مورد نیاز، اثاثیه ضروری زندگی، آذوقه و ابزار کار.
  • بررسی تفاوت مستثنیات دین در اسناد ذمه ای و اسناد رهنی: در اسناد ذمه ای (مانند چک یا مهریه)، مستثنیات دین به طور کامل رعایت می شود؛ یعنی اموالی که جزو مستثنیات دین هستند، قابل توقیف و مزایده نیستند. اما در اسناد رهنی و وثیقه ای، چون مدیون قبلاً و با رضایت خود مالی را به رهن گذاشته است، ادعای مستثنیات دین در مورد مال مرهونه پذیرفته نیست و این مال قابلیت مزایده دارد.
  • اعتراض به تشخیص مستثنیات دین: در صورتی که مدیون به تشخیص اداره اجرا در مورد شمول یا عدم شمول مستثنیات دین اعتراض داشته باشد، می تواند اعتراض خود را به رئیس ثبت ارائه دهد که پس از آن موضوع در هیئت نظارت بررسی خواهد شد.

ج) ارزیابی اموال توقیف شده

پس از توقیف مال، نوبت به تعیین ارزش آن می رسد تا قیمت پایه مزایده مشخص شود.

• ضرورت ارزیابی و موارد عدم نیاز به کارشناس (مثلاً مبالغ کم): در اکثر موارد، ارزیابی مال توقیف شده توسط کارشناس رسمی دادگستری ضروری است. با این حال، طبق ماده ۴۸ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، در صورتی که دین و متفرعات آن تا سی میلیون ریال باشد و مال معرفی شده به تشخیص مأمور اجرا بیش از این مقدار ارزش نداشته باشد، نیازی به نظر کارشناس نیست.
• نحوه انتخاب کارشناس رسمی دادگستری (قرعه کشی سیستمی): کارشناس رسمی دادگستری از طریق قرعه کشی سیستمی و بنا به تقاضای هر یک از طرفین (بستانکار یا بدهکار) توسط دادورز پرونده انتخاب می شود (ماده ۹۸ اصلاحی آیین نامه).
• فرآیند ارزیابی توسط کارشناس (بازدید، مهلت ارائه نظر): کارشناس پس از انتخاب، موظف است با بازدید از مال توقیف شده و بررسی جوانب مختلف، حداکثر ظرف ۱۰ روز نظر کارشناسی خود را به اداره اجرا اعلام کند. حضور طرفین در زمان بازدید بلامانع است اما عدم حضور آن ها یا ممانعت از ورود، مانع ارزیابی نخواهد بود.
• اعتراض به نظریه کارشناس و تجدید ارزیابی:
  • مهلت و نحوه اعتراض (۵ روز) و لزوم پرداخت هزینه: نتیجه ارزیابی به همراه میزان دستمزد کارشناسی مجدد، ظرف ۳ روز به طرفین ابلاغ می شود. هر یک از طرفین می توانند ظرف ۵ روز از تاریخ ابلاغ، با پرداخت هزینه ارزیابی مجدد، کتباً به آن اعتراض کنند. در غیر این صورت، ارزیابی قطعی تلقی می شود.
  • انتخاب هیئت سه نفره کارشناسی و مهلت اعلام نظر: در صورت اعتراض موجه و پرداخت هزینه، هیئت سه نفره کارشناسی (انتخاب شده با قرعه کشی سیستمی) مجدداً مال را ارزیابی کرده و نظر خود را ظرف ۱۰ روز اعلام می کنند. نظر اکثریت این هیئت، قطعی و لازم الاجراست و در صورت عدم حصول اکثریت، میانگین نظرات ملاک عمل خواهد بود (ماده ۱۰۲ اصلاحی آیین نامه).
  • قطعیت نظریه هیئت سه نفره و عدم پذیرش اعتراض مجدد: نظریه هیئت سه نفره کارشناسی قطعی بوده و دیگر اعتراضی به آن پذیرفته نمی شود.
  • امکان درخواست ارزیابی مجدد پس از ۶ ماه (تا قبل از آگهی): هر یک از طرفین می توانند در صورتی که ۶ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال گذشته باشد، تا قبل از انتشار آگهی مزایده، درخواست ارزیابی مجدد را با پرداخت حق الزحمه کارشناسی مطرح کنند. این ارزیابی مجدد نیز توسط هیئت سه نفره انجام و قطعی خواهد بود.
  • ارزیابی سهام عرضه شده در بورس (بدون نیاز به کارشناس): ارزش سهام عرضه شده در بورس اوراق بهادار نیازی به ارزیابی کارشناس رسمی ندارد و ارزش اعلامی از سوی بورس، ملاک عمل قرار می گیرد.
• اهمیت تقاضای ارزیابی توسط بدهکار در پرونده های بانکی (خسارت تأخیر تأدیه): در پرونده های بانکی، بستانکار ممکن است تمایلی به سرعت بخشیدن به فرآیند مزایده نداشته باشد، زیرا با طولانی شدن زمان، خسارت تأخیر تأدیه بیشتری به طلب وی تعلق می گیرد. در این موارد، بدهکار یا وثیقه گذار می تواند با تقاضای ارزیابی و پیگیری مزایده، از افزایش بیشتر بدهی خود جلوگیری کند.

تشریفات قانونی برگزاری مزایده در اجرای ثبت (از آگهی تا جلسه مزایده)

پس از قطعی شدن ارزیابی اموال، نوبت به مهم ترین مرحله یعنی برگزاری مزایده می رسد که خود دارای تشریفات قانونی دقیق و حساسی است.

الف) صدور آگهی مزایده

آگهی مزایده، ابزار اطلاع رسانی عمومی است تا افراد واجد شرایط بتوانند در مزایده شرکت کنند. جزئیات این آگهی بر اساس ماده ۱۲۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تعیین می شود.

1. جزئیات الزامی در آگهی مزایده اموال غیرمنقول (ماده ۱۲۱ بند الف آیین نامه):
   • نام و نام خانوادگی مالک.
   • محل، حدود، مقدار و توصیف اجمالی ملک.
   • هرگاه منافع ملک (مانند اجاره) مستند به سند رسمی یا عادی باشد، مراتب با ذکر مال الاجاره و تاریخ انقضای اجاره.
   • تعیین اینکه ملک مشاع است یا مفروز.
   • تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر.
   • اشاره به اینکه پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز، مالیات و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده بر عهده برنده مزایده است.
   • روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
   • قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود (قیمت پایه).
2. جزئیات الزامی در آگهی مزایده اموال منقول (ماده ۱۲۱ بند ب آیین نامه):
   • نوع اموال مورد مزایده و توصیف اجمالی آن.
   • روز، محل و ساعت شروع و ختم مزایده.
   • قیمتی که مزایده از آن آغاز می شود (قیمت پایه).
3. اعلام بیمه بودن مال مورد مزایده (ماده ۱۲۴ آیین نامه): اگر مال مورد مزایده بیمه باشد، این نکته باید در آگهی مزایده اعلام شود.
4. نکات مربوط به رقبات متعدد در نقاط مختلف کشور (ماده ۱۲۳ آیین نامه): اگر چند ملک در نقاط مختلف کشور مورد مزایده قرار گیرد، آگهی مزایده باید در تمامی نقاط مذکور الصاق شود و تصریح گردد که جلسه مزایده در اداره ثبت محل تنظیم سند برگزار خواهد شد.

ب) انتشار آگهی مزایده

نحوه انتشار آگهی مزایده نیز دارای مقررات خاصی است که بر اساس ماده ۱۲۲ اصلاحی آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا صورت می گیرد.

• محل های انتشار: آگهی مزایده در یک نوبت در سایت آگهی های سازمان ثبت و یکی از روزنامه های الکترونیکی کثیرالانتشار به تشخیص سازمان منتشر می شود. همچنین نسخه ای از آن تهیه و در محل وقوع مال، محل مزایده و تابلو اعلانات اداره ثبت اسناد محل الصاق می گردد.
• فاصله زمانی قانونی بین انتشار آگهی تا روز مزایده: فاصله بین انتشار آگهی در سایت سازمان تا روز مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲۰ روز باشد.
• نحوه ابلاغ آگهی به متعهد و متعهدله: به محض انتشار آگهی مزایده در سایت، نسخه ای از آگهی صرفاً جهت اطلاع به متعهد و متعهدٌله ابلاغ می شود.

ج) جلسه مزایده و شرایط شرکت

جلسه مزایده، محل واقعی فروش اموال است و شرایط خاصی برای شرکت و برگزاری آن وجود دارد که در مواد ۱۲۶، ۱۲۸، ۱۲۹ و ۱۳۶ آیین نامه ذکر شده است.

• حضوری بودن مزایده و ساعات برگزاری: مزایده به صورت حضوری و در یک جلسه از ساعت ۹ صبح تا ۱۲ ظهر برگزار می شود (ماده ۱۲۶ آیین نامه).
• آزادی شرکت برای عموم و نقش بستانکار: شرکت در جلسه مزایده برای عموم مردم آزاد است و بستانکار نیز می تواند مانند سایرین در مزایده شرکت کند.
• شرایط شرکت (پرداخت ۱۰% قیمت پایه به حساب سپرده ثبت و حضور): شرکت در مزایده منوط به پرداخت ده درصد (۱۰%) از مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت و حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده است (ماده ۱۳۶ آیین نامه).
• افراد حاضر در جلسه مزایده: جلسه مزایده با حضور رئیس اداره یا مسئول اجرا، متصدی مزایده و نماینده دادستان تشکیل می شود. در مزایده اموال منقول، مأمور اجرای مربوطه به جای مسئول اجرا یا رئیس اداره شرکت می نماید (ماده ۱۲۹ آیین نامه).
• ممنوعیت شرکت کارمندان اداره ثبت و مباشرین فروش: رئیس و کارمندان اداره ثبت محل و اجرای اسناد، مباشرین فروش و نماینده دادستان حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری (به طور مستقیم یا غیرمستقیم) را ندارند (ماده ۱۲۸ آیین نامه).
• نحوه شروع مزایده و ادامه آن: مزایده از قیمت پایه کارشناسی شروع می شود و به بالاترین قیمتی که پیشنهاد شود، فروخته خواهد شد.
• فروش نقدی و استثنائات آن: فروش مال به صورت نقدی است، مگر اینکه متعهدٌله (بستانکار) فروش به نسیه را قبول کند و مدیون نیز مازاد را نقداً دریافت یا نسبت به مازاد نسیه را قبول نماید. در هر دو صورت، مسئول وصول طلب از خریدار، خود بستانکار یا مدیون خواهد بود و حق مزایده نقداً دریافت می شود (تبصره ماده ۱۳۶ آیین نامه).
• مواجهه با اموال فاسدشدنی یا حیوانات: مزایده اموال ضایع شدنی و حیوانات به دستور مسئول اجرا بلافاصله و بدون تشریفات (مانند آگهی) و با حضور نماینده دادستان و نظر کارشناس رسمی یا خبره محلی انجام می گیرد (ماده ۱۳۴ آیین نامه).

نتایج مزایده و اقدامات پس از آن

پس از برگزاری جلسه مزایده و تعیین برنده، مراحل قانونی دیگری برای تکمیل فرآیند و انتقال مالکیت مال یا توزیع وجوه حاصله باید طی شود.

الف) وظایف برنده مزایده

برنده مزایده وظایف مشخصی دارد که عدم انجام آن ها می تواند منجر به ابطال مزایده شود.

• مهلت واریز مابه التفاوت مبلغ فروش (۵ روز): برنده مزایده مکلف است مابه التفاوت مبلغ فروش را ظرف مدت پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت تودیع نماید (ماده ۱۳۶ آیین نامه).
• آثار عدم واریز (ابطال مزایده، ضبط ۱۰% به نفع خزانه و تجدید مزایده): در صورتی که برنده مزایده ظرف مهلت مقرر، مانده فروش را به حساب سپرده ثبت واریز نکند، مبلغ ده درصد (۱۰%) اولیه که به عنوان سپرده شرکت در مزایده پرداخت کرده بود، قابل استرداد نبوده و به حساب خزانه واریز خواهد شد. در این صورت، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط و مزایده تجدید می گردد (ماده ۱۳۶ آیین نامه).
• مسئولیت پرداخت بدهی های جانبی مال: پرداخت بدهی های مربوط به آب، برق، گاز (اعم از حق انشعاب و یا حق اشتراک و مصرف)، بدهی مالیاتی و عوارض شهرداری و غیره تا تاریخ مزایده، اعم از اینکه رقم قطعی آن معلوم شده یا نشده باشد، بر عهده برنده مزایده است (بند ۶ از قسمت الف ماده ۱۲۱ آیین نامه).

ب) در صورت نبود خریدار در مزایده

اگر در جلسه مزایده هیچ خریداری برای مال مورد مزایده پیدا نشود، وضعیت متفاوتی پیش خواهد آمد.

• واگذاری مال به بستانکار به قیمت پایه (با کسر حقوق دولتی): در صورتی که مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می شود (قیمت پایه) به بستانکار واگذار می شود (ماده ۱۲۶ آیین نامه).
• وظیفه بستانکار در پرداخت مازاد بر طلب (اگر مال بیش از طلب باشد): اگر ارزش مال واگذار شده به بستانکار، مازاد بر طلب او باشد، اداره اجرا ضمن تنظیم صورت جلسه مزایده، به بستانکار تفهیم می کند که ظرف یک ماه نسبت به واریز مابه التفاوت یا واگذاری سهم مشاعی به میزان طلب، اقدام کند (تبصره ماده ۱۲۶ آیین نامه).
• گزینه های بستانکار در صورت عدم توانایی پرداخت مازاد یا حقوق دولتی: اگر بستانکار اقدام به پرداخت مابه التفاوت یا قبول انتقال مشاعی به میزان طلب ننماید، به درخواست متعهد و پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت به عمل می آید. همچنین، در صورت عدم توانایی پرداخت حقوق دولتی، بستانکار می تواند با ارائه ضمانت سهل الوصول یا توقیف مال مورد انتقال، درخواست تنظیم سند اجرایی را نماید و این حقوق دولتی را تا یک سال از طریق واحد اجرا وصول کند (تبصره ماده ۱۳۱ الحاقی).

ج) تنظیم صورت جلسه مزایده

تمام جزئیات و وقایع جلسه مزایده در یک صورت جلسه رسمی ثبت می شود.

• جزئیات صورت جلسه و افراد امضاکننده: صورت جلسه مزایده باید به امضای مسئولین امر، نماینده دادستان، خریدار و نیز مدیون و دائن یا نمایندگان آنان (در صورت حضور) برسد (ماده ۱۳۵ آیین نامه).

د) انتقال و تحویل مال

پس از تنظیم صورت جلسه، نوبت به انتقال و تحویل مال می رسد.

• تحویل فوری مال منقول به خریدار: اموال منقول پس از وصول حق الاجرا و حق مزایده، بلافاصله در جلسه مزایده به خریدار تحویل داده شده و یک نسخه از صورت جلسه مزایده به وی تسلیم می شود (ماده ۱۳۹ آیین نامه).
• تهیه پیش نویس سند انتقال اجرایی برای مال منقول و غیرمنقول: اگر قانوناً سند انتقال اجرایی برای مال منقول لازم باشد (مانند خودرو)، پیش نویس آن تهیه می شود. در مورد مال غیرمنقول، پس از انجام مزایده، پرونده برای صدور سند انتقال اجرایی نزد رئیس ثبت فرستاده می شود (ماده ۱۳۹ و ۱۴۰ آیین نامه).
• فرآیند ثبت سند انتقال در دفترخانه و نقش رئیس ثبت: پیش نویس سند انتقال اجرایی به امضای رئیس ثبت رسیده و جهت ثبت سند به دفترخانه اسناد رسمی ارسال می گردد.
• وظیفه اداره ثبت در تخلیه و تحویل ملک غیرمنقول به خریدار: پس از تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت محل به درخواست خریدار یا بستانکار مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله طبق مقررات خواهد بود (تبصره ماده ۱۴۰ آیین نامه).

ه) نحوه توزیع وجوه حاصل از مزایده

وجوه حاصل از فروش مال در مزایده، به ترتیب خاصی بین ذینفعان توزیع می شود.

• واریز وجوه به حساب بانک ملی: مسئول یا متصدی مزایده باید وجوه حاصل از فروش را همه روزه به بانک ملی تحویل داده و قبض رسید آن را به اداره اجرا تسلیم کند (ماده ۱۳۲ آیین نامه).
• اولویت پرداخت مطالبات بستانکار: پس از کسر حقوق دولتی (مانند حق الاجرا و حق مزایده) و هزینه های قانونی، در وهله اول مطالبات بستانکار اصلی از وجوه حاصله پرداخت می شود.
• نحوه پرداخت مازاد به سایر بازداشت کنندگان و سپس به بدهکار: در صورت وجود مازاد، ابتدا وجوه پرداختی موضوع فراز ۶ بند الف ماده ۱۲۱ آیین نامه (بدهی های آب، برق و…) به برنده مزایده مسترد می شود. سپس، اگر مازاد ملک توسط اشخاص دیگر بازداشت شده باشد، وجوه مازاد بر مطالبات سند رهنی به بازداشت کنندگان بر اساس تقدم و تأخر پرداخت می شود و در صورت عدم وجود بازداشت کنندگان یا استیفای مطالبات آنان، مانده به بدهکار پرداخت می شود.
• امکان درخواست دریافت وجه توسط بستانکار قبل از تنظیم سند انتقال: بستانکار می تواند تقاضا کند که تا قبل از تنظیم سند انتقال اجرایی، وجوه حاصل از فروش به میزان مطالبات وی به او پرداخت شود.

موارد ابطال یا تجدید مزایده در اجرای ثبت

فرآیند مزایده در اجرای ثبت، مجموعه ای از تشریفات قانونی است که هرگونه تخلف از آن ها می تواند منجر به ابطال یا تجدید مزایده شود و حقوق طرفین را تحت تاثیر قرار دهد.

الف) موارد تجدید آگهی قبل از تنظیم صورت جلسه

در برخی موارد، اگر آگهی مزایده مطابق با مقررات قانونی نباشد، حتی قبل از برگزاری مزایده یا تنظیم صورت جلسه آن، آگهی باید تجدید شود.

• عدم رعایت مواد ۱۲۱ تا ۱۲۴ آیین نامه: هرگاه آگهی مزایده برخلاف مواد ۱۲۱ الی ۱۲۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا (مربوط به جزئیات آگهی اموال منقول و غیرمنقول، بیمه بودن مال و رقبات متعدد) باشد یا اشتباهی در آن صورت گرفته باشد (مانند اشتباه در نام مالک)، قبل از تنظیم و امضای صورت جلسه مزایده، به دستور رئیس ثبت، آگهی تجدید می گردد (تبصره ماده ۱۲۵ آیین نامه). این موارد شامل اشتباهات تایپی، عدم درج اطلاعات ضروری یا عدم رعایت فواصل زمانی انتشار آگهی است.

ب) موارد ابطال فروش پس از مزایده

حتی پس از برگزاری مزایده و تعیین برنده، در صورت بروز تخلفات قانونی، فروش از درجه اعتبار ساقط شده و مزایده باطل می گردد (ماده ۱۳۸ آیین نامه). این موارد عبارتند از:

• برگزاری مزایده در زمان یا مکان اشتباه: هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید. این شرط برای حفظ حقوق شرکت کنندگان و شفافیت فرآیند است.
• ممانعت غیرقانونی از خرید یا رد پیشنهاد بالاترین قیمت: هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است، رد کنند. این عمل خلاف اصل رقابت آزاد و شفافیت مزایده است.
• عدم حضور نماینده دادسرا در جلسه: حضور نماینده دادسرا در جلسه مزایده برای نظارت بر صحت اجرای فرآیند و حفظ حقوق عمومی الزامی است. در صورتی که مزایده بدون حضور وی برگزار شود، فاقد اعتبار قانونی خواهد بود.
• شرکت کارمندان اداره ثبت یا مباشرین فروش در مزایده: کارمندان اداره ثبت محل، اجرای اسناد و مباشرین فروش حق شرکت در مزایده به عنوان مشتری (مستقیم یا غیرمستقیم) را ندارند. شرکت آن ها در مزایده به دلیل تضاد منافع، منجر به ابطال فروش می شود (ماده ۱۲۸ آیین نامه).
• حقوق طرفین در صورت ابطال مزایده: در صورتی که مزایده باطل شود، عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط شده و در صورت لزوم، مزایده باید تجدید گردد. طرفین می توانند برای اعاده حقوق خود، اقدام به طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت و ابطال مزایده ثبتی در مراجع قضایی کنند.

موارد توقف عملیات مزایده در اجرای ثبت

عملیات اجرایی و مزایده در اداره ثبت، پس از شروع، معمولاً به طور پیوسته ادامه می یابد مگر اینکه یکی از موارد قانونی پیش بینی شده رخ دهد که منجر به توقف این عملیات شود. ماده ۱۴۳ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا به صراحت این موارد را بیان کرده است.

1. وصول حکم یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی از مراجع قضایی: هرگاه دادگاه صالح، حکمی مبنی بر توقف عملیات اجرایی یا دستور موقت یا قرار توقیف عملیات اجرایی صادر و به اداره ثبت ابلاغ کند، اداره ثبت مکلف به توقف مزایده است. این امر معمولاً در پی اعتراض بدهکار یا شخص ثالث به روند اجرایی یا اصل بدهی اتفاق می افتد.
2. اعتراض به نظریه رئیس ثبت تا صدور رأی هیئت نظارت: در مواردی که به نظریه رئیس ثبت در خصوص مسائل اجرایی (مانند تشخیص مستثنیات دین) اعتراض شود، تا زمان صدور رأی قطعی از سوی هیئت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، عملیات مزایده متوقف خواهد ماند.
3. صدور رأی هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت مبنی بر ابطال عملیات اجرایی: اگر هیئت نظارت یا شورای عالی ثبت، پس از بررسی شکایات یا اعتراضات، رأی به ابطال کل یا بخشی از عملیات اجرایی صادر کند، مزایده و سایر اقدامات اجرایی متوقف می شود. این آراء معمولاً در پی بررسی دقیق تخلفات قانونی در فرآیند اجرا صادر می گردند.
4. پرداخت کامل تمامی مطالبات بستانکار و حقوق اجرایی توسط بدهکار: مهم ترین و واضح ترین مورد توقف مزایده، زمانی است که بدهکار (متعهد) به طور کامل تمامی مطالبات بستانکار (اصل طلب، سود، خسارات قانونی) و همچنین تمامی حقوق اجرایی (مانند حق الاجرا و حق مزایده) را پرداخت کند. در این صورت، هدف از اجرای مزایده محقق شده و دلیلی برای ادامه آن وجود ندارد.

آگاهی از این موارد برای تمامی ذینفعان، به ویژه بدهکاران، حائز اهمیت است تا در صورت لزوم بتوانند از حقوق خود استفاده کرده و از توقف عملیات مزایده جلوگیری کنند یا آن را متوقف سازند.

سوالات متداول

آیا بدهکار می تواند تقدم و تأخر فروش اموال را تعیین کند؟

بله، طبق ماده ۱۴۴ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هرگاه مال مورد مزایده رقبات متعدد باشد، اگر برای هر یک از رقبات خریدار جداگانه پیدا شود و جمع مبلغ خرید بیشتر از طلب بستانکار باشد، بدهکار می تواند برای فروش یک یا بعضی از رقبات، رعایت تقدم را تقاضا کند. در این صورت، از تنظیم صورت جلسه مزایده نسبت به بقیه خودداری می شود. همچنین در مواردی که مورد مزایده اموال منقول باشد، درخواست بدهکار برای تقدم و تأخر فروش پذیرفته می شود.

اعتراض به ارزیابی ملک در اجرای ثبت چند بار امکان پذیر است؟

اعتراض به ارزیابی اولیه تنها یک بار امکان پذیر است. پس از ابلاغ نظریه کارشناس بدوی، طرفین ۵ روز مهلت دارند با پرداخت هزینه، به آن اعتراض کنند. در صورت اعتراض، موضوع به هیئت سه نفره کارشناسی ارجاع می شود و نظریه این هیئت، قطعی و غیرقابل اعتراض مجدد است. با این حال، اگر شش ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی گذشته باشد و هنوز آگهی مزایده منتشر نشده باشد، هر یک از طرفین می توانند درخواست ارزیابی مجدد توسط هیئت سه نفره را مطرح کنند که این ارزیابی نیز قطعی خواهد بود.

در چه شرایطی بدهکار از پرداخت حق الاجرا معاف می شود؟

چنانچه بدهکار از تاریخ ابلاغ اجرائیه، ظرف مدت ۱۰ روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد و تعهد خود را انجام دهد، از پرداخت حق الاجرا معاف خواهد بود. همچنین در مواقعی که پس از توقیف مال، بستانکار درخواست رفع بازداشت اموال توقیفی و مختومه نمودن کل پرونده اجرایی را بنماید، بدهکار می تواند از پرداخت حق الاجرا معاف شود.

آیا می توان پس از مزایده، بخشی از بدهی را پرداخت و بخشی از وثیقه را فک رهن کرد؟

بله، بر اساس ماده ۱۴۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا، هرگاه بستانکار با وصول قسمتی از طلب خود تقاضای فک رهن از برخی وثایق را بنماید، اداره ثبت با وصول حقوق اجرایی بر اساس میزان وصولی بستانکار، مراتب را جهت فک رهن از وثایق مذکور به دفتر اسناد رسمی مربوطه اعلام می نماید. این امکان به بدهکار اجازه می دهد با پرداخت جزئی از دین، بخش هایی از وثایق خود را آزاد کند.

حقوق و وظایف مستأجرین ملک در مزایده چگونه است؟

اگر ملک مورد مزایده در اجاره باشد و قرارداد اجاره رسمی باشد یا مطابق قوانین مربوطه به ثبت رسیده باشد، حقوق مستأجر تا پایان مدت اجاره محترم شمرده می شود. در آگهی مزایده نیز باید وضعیت اجاره و مال الاجاره قید شود. خریدار ملک در مزایده، قائم مقام مالک قبلی می شود و باید به تعهدات اجاره نامه پایبند باشد. البته در خصوص تخلیه ملک، اداره ثبت مکلف به تخلیه و تحویل مورد معامله به درخواست خریدار است، اما این تخلیه باید طبق مقررات و با رعایت حقوق مستأجرین صورت گیرد. مستأجرین نمی توانند از محل مازاد حاصل از فروش ملک، مبلغی را که به عنوان رهن یا ودیعه به موجر پرداخته اند، درخواست نمایند و برای وصول آن باید از طریق مراجع قضایی اقدام کنند.

نتیجه گیری و اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی

مزایده در اجرای ثبت، فرآیندی پیچیده و دارای ابعاد حقوقی فراوان است که از صدور اجرائیه تا انتقال سند، مراحل متعددی را شامل می شود. درک دقیق این مراحل و قوانین حاکم بر آن ها، برای هر یک از ذینفعان – اعم از بدهکاران، بستانکاران و خریداران بالقوه – از اهمیت ویژه ای برخوردار است. این مقاله تلاش کرد تا با رویکردی جامع و مستند، تمامی جوانب این فرآیند را تشریح نماید، از تشریفات ارزیابی و آگهی مزایده گرفته تا نتایج و موارد ابطال یا توقف عملیات اجرایی.

با این حال، با توجه به حجم زیاد مقررات، تبصره ها، بخشنامه ها و رویه های عملی در ادارات اجرای ثبت، صرف مطالعه این مطالب نمی تواند در تمامی موارد راهگشای مشکلات حقوقی باشد. هر پرونده دارای ویژگی های خاص خود است که نیازمند تحلیل دقیق و استراتژی حقوقی مشخص می باشد. کوچک ترین اشتباه در هر یک از مراحل می تواند منجر به تضییع حقوق و تحمیل خسارات جبران ناپذیر شود. به همین دلیل، بهره مندی از خدمات وکیل متخصص و مشاور حقوقی مجرب در تمامی مراحل مزایده در اجرای ثبت، امری ضروری و غیرقابل اجتناب است. وکیل متخصص می تواند با آگاهی کامل از قوانین و رویه های قضایی و ثبتی، از حقوق شما به بهترین نحو دفاع کرده و شما را در این مسیر پیچیده راهنمایی کند.