نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش

در دنیای معاملات املاک، قراردادهای پیش فروش ملک به دلیل مزایایی که برای هر دو طرف دارند، رواج زیادی پیدا کرده اند. با این حال، یکی از چالش های رایج برای پیش خریداران، تأخیر یا عدم تحویل ملک توسط فروشنده یا سازنده است که می تواند منجر به بروز مشکلات حقوقی و مالی فراوانی شود. در چنین شرایطی، نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش به عنوان یک ابزار قانونی قدرتمند، راه را برای احقاق حقوق پیش خریدار هموار می کند و اولین گام رسمی برای مطالبه تعهدات و خسارات احتمالی است. این اظهارنامه به شما کمک می کند تا به صورت رسمی، فروشنده را از تخلف او آگاه کرده و او را به انجام تعهداتش ملزم کنید.

پیش خرید ملک، به ویژه آپارتمان یا واحدهای تجاری، می تواند فرصتی عالی برای سرمایه گذاری یا خانه دار شدن با شرایط پرداخت منعطف باشد. اما این نوع قراردادها، پیچیدگی های خاص خود را دارند و گاهی اوقات پیش خریداران با مشکلاتی نظیر تأخیر در تحویل، نقص در ساخت یا حتی عدم تحویل کامل ملک مواجه می شوند. قانون گذار ایران با درک این چالش ها، قانون پیش فروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ تصویب کرده تا حقوق و تعهدات هر دو طرف را به وضوح مشخص سازد و ابزارهای قانونی لازم برای حمایت از پیش خریدار را فراهم آورد.

ارسال یک اظهارنامه رسمی و دقیق، پیش از هرگونه اقدام قضایی دیگر، اهمیت بسیاری دارد. این سند نه تنها به عنوان یک اخطار قانونی جدی به فروشنده عمل می کند، بلکه در صورت لزوم، مبنای محاسبه خسارات تأخیر و شروع فرآیند قضایی خواهد بود. هدف اصلی این مقاله، ارائه یک راهنمای جامع و یک نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش کاربردی است تا پیش خریداران با آگاهی کامل از حقوق قانونی خود، بتوانند از طریق مسیر درست، به خواسته های خود دست یابند.

ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش و تعهدات طرفین

قرارداد پیش فروش ساختمان، نوعی عقد معین است که جایگاه قانونی خود را از قانون مدنی و به صورت خاص تر، از قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ می گیرد. این قانون به منظور ساماندهی و حمایت از حقوق پیش خریداران و پیش فروشندگان در معاملات مربوط به املاک در حال ساخت وضع شده است. در این قرارداد، پیش فروشنده (سازنده یا مالک زمین) متعهد می شود که در آینده، یک واحد ساختمانی را با مشخصات معین و در زمان مشخص، به پیش خریدار تحویل دهد و در مقابل، پیش خریدار نیز متعهد به پرداخت اقساط ثمن (بهای) قرارداد در مواعد مشخص می شود.

تعهدات اساسی پیش فروشنده

پیش فروشنده در قرارداد پیش فروش، مسئولیت ها و تعهدات مهمی دارد که عدم ایفای هر یک از آن ها می تواند منجر به ورود ضرر به پیش خریدار و ایجاد حق پیگیری قانونی برای او شود. این تعهدات شامل موارد زیر هستند:

• تحویل به موقع ملک: مهم ترین تعهد پیش فروشنده، تحویل واحد پیش فروش شده در تاریخ مقرر در قرارداد است. تأخیر در این تعهد، مبنای اصلی بسیاری از دعاوی حقوقی در این حوزه است.
• تنظیم سند رسمی: پیش فروشنده موظف است پس از اتمام کار و اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به نام پیش خریدار در دفترخانه اسناد رسمی اقدام کند.
• رعایت مشخصات قراردادی: ملک تحویلی باید مطابق با مشخصات فنی، نقشه ها، مصالح و امکانات مندرج در قرارداد و پروانه های ساختمانی باشد. هرگونه تغییر اساسی بدون رضایت پیش خریدار، تخلف محسوب می شود.
• اخذ بیمه مسئولیت: طبق قانون، پیش فروشنده مکلف است برای حوادث ناشی از عملیات ساختمانی و همچنین مسئولیت خود در قبال خسارات احتمالی به پیش خریدار یا اشخاص ثالث، بیمه مسئولیت مدنی اخذ کند.

تعهدات اساسی پیش خریدار

پیش خریدار نیز در قبال دریافت ملک، تعهداتی دارد که اصلی ترین آن ها عبارتند از:

• پرداخت اقساط ثمن: پیش خریدار موظف است بهای قرارداد را طبق جدول زمان بندی و در مواعد مقرر به پیش فروشنده پرداخت کند. تأخیر در پرداخت اقساط می تواند منجر به جریمه یا حتی فسخ قرارداد از سوی پیش فروشنده شود.
• حضور در دفترخانه: در زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی، پیش خریدار موظف است در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود.

قانون پیش فروش ساختمان به صراحت بیان می کند که قرارداد پیش فروش باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و در سند مالکیت و خلاصه آن در اداره ثبت محل درج گردد. این امر به اعتبار و استحکام حقوقی این نوع قراردادها می افزاید و از بروز اختلافات و سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری می کند.

شناسایی علل تأخیر یا عدم تحویل ملک پیش فروش

تأخیر در تحویل ملک پیش فروش شده، مشکلی رایج است که می تواند پیش خریدار را با ضرر و زیان های مادی و معنوی متعددی مواجه سازد. ریشه یابی علل این تأخیر برای پیگیری قانونی و مطالبه خسارات ضروری است، هرچند که دلایل اصلی تأخیر معمولاً در قرارداد پیش فروش ذکر نشده و نیاز به تحقیق دارد. در ادامه به برخی از شایع ترین علل اشاره می شود:

• مشکلات مالی و اجرایی سازنده: یکی از مهم ترین دلایل تأخیر، مشکلات مالی سازنده است. کمبود بودجه، عدم دسترسی به تسهیلات بانکی یا سوءمدیریت مالی می تواند روند ساخت و ساز را متوقف یا کند کند.
• معضلات فنی، تأمین مصالح و صدور مجوزها: گاهی اوقات، مشکلات فنی در حین اجرا، کمبود یا گرانی ناگهانی مصالح ساختمانی، و یا تأخیر در دریافت مجوزهای لازم از شهرداری و سایر نهادها، روند پروژه را با مشکل مواجه می سازد.
• اختلافات با پیمانکاران یا سایر شرکا: پروژه های ساختمانی اغلب با همکاری چندین پیمانکار و شریک پیش می روند. بروز اختلاف بین سازنده و پیمانکاران جزء یا سایر شرکای پروژه، می تواند منجر به توقف یا کندی کار شود.
• حوادث غیرمترقبه و فورس ماژور: بلایای طبیعی مانند سیل، زلزله، یا حوادث غیرقابل پیش بینی دیگر که خارج از اراده سازنده باشد، می تواند موجب تأخیر در تحویل شود. در این موارد، معمولاً شرایط فورس ماژور در قرارداد پیش بینی می شود.
• تغییرات قانونی یا مقرراتی: گاهی اوقات، تغییرات ناگهانی در قوانین و مقررات ساخت وساز یا طرح های شهری، ممکن است مستلزم توقف یا بازنگری در پروژه شود که خود باعث تأخیر است.

آگاهی از دلایل تأخیر، گرچه مستقیماً در متن اظهارنامه قید نمی شود، اما به پیش خریدار کمک می کند تا در مراحل بعدی پیگیری حقوقی، ارزیابی دقیق تری از وضعیت داشته باشد و استراتژی مناسب تری را اتخاذ کند.

اظهارنامه: ابزاری قدرتمند در دستان پیش خریدار

اظهارنامه، ابزاری حقوقی است که به موجب آن، شخص می تواند به صورت رسمی و قانونی، اظهارات یا خواسته های خود را به اطلاع طرف مقابل برساند. این سند، که جنبه اخطار و اتمام حجت دارد، نقش بسیار مهمی در دعاوی حقوقی، به ویژه در زمینه قراردادهای پیش فروش ساختمان ایفا می کند.

اظهارنامه چیست و چه کارکردی دارد؟

بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، اظهارنامه وسیله ای است برای رساندن اظهارات به دیگری، یا مطالبه حقی که از کسی دارد. کارکردهای اصلی اظهارنامه شامل موارد زیر است:

• اتمام حجت رسمی: اظهارنامه به صورت رسمی، طرف مقابل را از تخلفش مطلع کرده و به او فرصت می دهد تا تعهدات خود را انجام دهد. این امر نشان دهنده حسن نیت فرستنده اظهارنامه است.
• شروع محاسبه خسارت: در بسیاری از قراردادها و قوانین، خسارت تأخیر از زمان اخطار رسمی محاسبه می شود. ارسال اظهارنامه می تواند نقطه شروع محاسبه این خسارات باشد.
• مستندسازی تخلف: اظهارنامه، سندی رسمی است که نشان می دهد پیش خریدار در تاریخ مشخصی، نسبت به مطالبه حقوق خود اقدام کرده است. در صورت طرح دعوا، این سند به عنوان یکی از مستندات مهم در پرونده مورد استناد قرار می گیرد.
• پیشگیری از انکار طرف مقابل: با ارسال اظهارنامه، طرف مقابل نمی تواند ادعا کند که از موضوع یا خواسته پیش خریدار بی خبر بوده است.

تفاوت اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش با سایر انواع اظهارنامه

اظهارنامه انواع مختلفی دارد که هر یک برای هدف خاصی طراحی شده اند. اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش با سایر انواع اظهارنامه تفاوت هایی دارد:

1. اظهارنامه الزام به تنظیم سند رسمی: این اظهارنامه زمانی ارسال می شود که فروشنده پس از تحویل ملک، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال ملک خودداری کند.
2. اظهارنامه مطالبه خسارت: در مواردی که علاوه بر تحویل ملک یا تنظیم سند، پیش خریدار قصد مطالبه خسارات ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات را دارد، این اظهارنامه ارسال می شود.
3. اظهارنامه فسخ قرارداد: در شرایطی که تخلف فروشنده به حدی باشد که حق فسخ قرارداد برای پیش خریدار ایجاد شود، اظهارنامه فسخ ارسال می گردد.

اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش معمولاً ترکیبی از مطالبه تحویل ملک و مطالبه خسارات ناشی از تأخیر در تحویل است. هدف آن وادار کردن فروشنده به انجام تعهد اصلی خود یعنی تحویل فیزیکی ملک است، در حالی که سایر اظهارنامه ها ممکن است بر جنبه های دیگر قرارداد (مانند سند یا خسارات صرف) تمرکز داشته باشند.

راهنمای گام به گام تنظیم اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش

تنظیم یک اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش نیازمند دقت و رعایت اصول حقوقی است. یک اظهارنامه صحیح و جامع می تواند در سرنوشت پرونده حقوقی شما تأثیر بسزایی داشته باشد. در ادامه، راهنمای گام به گام تنظیم این اظهارنامه ارائه شده است:

الف. مشخصات اظهارکننده (پیش خریدار)

در این بخش، اطلاعات هویتی و ارتباطی شما به عنوان پیش خریدار و فرستنده اظهارنامه قید می شود:

• نام و نام خانوادگی: نام کامل شما.
• کد ملی: شماره ملی ده رقمی.
• شماره شناسنامه: شماره شناسنامه شما.
• نشانی دقیق: آدرس کامل و دقیق پستی شما (محل سکونت یا محل کار).
• شماره تماس: شماره تلفن همراه یا ثابت برای ارتباط در صورت لزوم.

ب. مشخصات اظهارشونده (فروشنده/سازنده)

در این قسمت، اطلاعات هویتی و ارتباطی فروشنده یا سازنده ای که اظهارنامه برای او ارسال می شود، ثبت می گردد. دقت در این بخش بسیار حیاتی است:

• برای شخص حقیقی:
  • نام و نام خانوادگی: نام کامل فروشنده.
  • کد ملی: شماره ملی ده رقمی.
  • نشانی دقیق: آدرس کامل و دقیق محل سکونت یا کار فروشنده.
  • شماره تماس: (در صورت اطلاع).
• برای شخص حقوقی (شرکت):
  • نام کامل شرکت: نام ثبتی و کامل شرکت سازنده (مثال: شرکت ساختمانی [نام شرکت] سهامی خاص).
  • شماره ثبت: شماره ثبت شرکت در اداره ثبت شرکت ها.
  • شناسه ملی: شناسه ملی شرکت.
  • نشانی دفتر مرکزی: آدرس دقیق دفتر مرکزی شرکت (آدرسی که ابلاغ ها به آنجا ارسال می شود).
  • نام و مشخصات مدیرعامل یا نماینده قانونی: (در صورت اطلاع) می توان به همراه نام شرکت قید کرد.

ج. موضوع اظهارنامه

موضوع اظهارنامه باید به صورت صریح و جامع، خواسته شما را بیان کند. این عنوان در ابتدای اظهارنامه قرار می گیرد و به خواننده (و مراجع قضایی) کمک می کند تا به سرعت از هدف اصلی سند مطلع شود.

مثال: الزام به ایفای تعهد (تحویل ملک پیش فروش) و مطالبه خسارات قراردادی ناشی از تأخیر در تحویل

د. شرح اظهارنامه (متن اصلی)

این بخش اصلی ترین قسمت اظهارنامه است که باید با دقت و به زبان حقوقی، اما قابل فهم نگارش شود.

پارگراف اول:

با استناد به ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، رسمی بودن اخطار و عدم رفع مسئولیت را ذکر کنید. این جمله معمولاً به صورت پیش فرض در فرم های اظهارنامه قضایی وجود دارد.

مثال: مخاطب محترم اظهارنامه؛ بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل رسماً و قانوناً به شما ابلاغ می شود و عدم اقدام شما رافع مسئولیت نمی باشد.

پارگراف دوم (توصیف قرارداد):

اطلاعات کلیدی قرارداد پیش فروش را ذکر کنید تا زمینه حقوقی اظهارنامه مشخص شود.

• تاریخ و شماره قرارداد پیش فروش.
• مشخصات دقیق ملک (متراژ، پلاک ثبتی، آدرس کامل، طبقه، شماره واحد، امکانات طبق قرارداد).
• مشخصات طرفین قرارداد (تأکید بر فروشنده و خریدار اصلی، یعنی شما).

مثال: احتراماً، به موجب قرارداد پیش فروش به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] که فیمابین اینجانب [نام اظهارکننده] به عنوان پیش خریدار و جنابعالی/شرکت [نام اظهارشونده] به عنوان پیش فروشنده منعقد گردیده است، شش دانگ یک واحد آپارتمان مسکونی/تجاری به متراژ [متراژ] متر مربع، دارای پلاک ثبتی [پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، واحد]، به همراه [ذکر امکانات مانند پارکینگ و انباری به شماره های مربوطه] خریداری شده است.

پارگراف سوم (تعهد و تخلف):

صراحتاً به بند مربوط به تاریخ تحویل در قرارداد و تخلف فروشنده اشاره کنید.

• ذکر بند مربوط به تاریخ تحویل در قرارداد.
• اعلام تأخیر یا عدم تحویل ملک تا تاریخ اظهارنامه.
• اشاره به ورود ضرر و زیان به پیش خریدار.

مثال: بر اساس بند [شماره بند] از قرارداد پیش فروش مذکور، جنابعالی/شرکت محترم متعهد بودید که ملک فوق الذکر را حداکثر تا تاریخ [تاریخ مقرر تحویل در قرارداد] به اینجانب تحویل دهید. متأسفانه علی رغم گذشت [تعداد روز/ماه] از تاریخ مقرر و مراجعات متعدد اینجانب، تاکنون از تحویل ملک خریداری شده خودداری نموده اید که این امر موجب ورود ضرر و زیان مادی و معنوی به اینجانب گردیده است.

پارگراف چهارم (مطالبه خسارت تأخیر):

در این بخش، خسارت تأخیر را بر اساس قرارداد یا قانون مطالبه کنید.

• استناد به بند مربوط به جریمه تأخیر در قرارداد (اگر وجود دارد).
• ذکر مبلغ دقیق خسارت روزانه یا نحوه محاسبه آن.
• اشاره به ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان و حق مطالبه اجرت المثل یا خسارت قراردادی بیشتر (در صورت عدم ذکر در قرارداد یا کافی نبودن آن).

مثال: همچنین، وفق بند [شماره بند] قرارداد، در صورت تأخیر در تحویل، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ جریمه روزانه به ریال یا تومان] به عنوان خسارت تأخیر ایفای تعهد در وجه اینجانب پیش بینی شده است. لذا، بدین وسیله علاوه بر مطالبه تحویل ملک، کلیه خسارات ناشی از تأخیر در تحویل از تاریخ [تاریخ مقرر تحویل] تا زمان تحویل واقعی ملک، بر ذمه جنابعالی/شرکت محترم مستقر بوده و مطالبه می گردد. با تأکید بر مواد مرتبط از قانون پیش فروش ساختمان، اینجانب حق مطالبه اجرت المثل ایام تأخیر یا هرگونه خسارت قانونی دیگر را نیز برای خود محفوظ می دارم.

پارگراف پنجم (اخطار و مطالبه نهایی):

مهلت مشخص برای تحویل و اخطار به پیگیری قانونی را ذکر کنید.

• تعیین مهلت معین و منطقی (مثال: ۷ یا ۱۰ روز کاری) برای تحویل ملک.
• مطالبه پرداخت خسارت تأخیر از تاریخ مقرر در قرارداد تا تاریخ تحویل واقعی.
• تأکید بر حق پیش خریدار برای طرح دعوای حقوقی و مطالبه کلیه خسارات (حق الوکاله، هزینه دادرسی و…) در صورت عدم اقدام.

مثال: لذا، بدین وسیله به جنابعالی/شرکت محترم اخطار می گردد حداکثر ظرف مدت [مثال: ۷ روز کاری] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تحویل کامل ملک پیش فروش شده با تمامی مشخصات و امکانات مندرج در قرارداد اقدام نموده و خسارات تأخیر در تحویل را از تاریخ [تاریخ مقرر تحویل] لغایت زمان تحویل واقعی، به اینجانب پرداخت نمایید. بدیهی است در صورت عدم اقدام در مهلت مقرر، اینجانب ضمن طرح دعوای حقوقی الزام به تحویل مبیع و مطالبه خسارات وارده، کلیه هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر خسارات قانونی را نیز از طریق مراجع قضایی مطالبه خواهم نمود.

پارگراف ششم (خواسته تنظیم سند – در صورت لزوم):

اگر تنظیم سند نیز به تأخیر افتاده، می توانید آن را نیز در اظهارنامه قید کنید.

• اخطار جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، همراه با مطالبه خسارت تأخیر تنظیم سند (اگر در قرارداد پیش بینی شده).

مثال: همچنین، در خصوص تعهد به تنظیم سند رسمی انتقال، به جنابعالی/شرکت محترم اخطار می گردد که آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] به آدرس [آدرس دفترخانه] در تاریخ [تاریخ پیشنهادی برای حضور در دفترخانه] ساعت [ساعت پیشنهادی] جهت انجام تشریفات قانونی انتقال سند رسمی اعلام نمایید. لازم به ذکر است که خسارت تأخیر در تنظیم سند رسمی نیز، وفق بند [شماره بند] قرارداد، بر ذمه جنابعالی/شرکت محترم بوده و مطالبه خواهد شد.

نکات مهم نگارشی:

• لحن رسمی و حقوقی: از لحن رسمی و مؤدبانه استفاده کنید. از کلمات توهین آمیز یا تهدیدآمیز پرهیز نمایید.
• دقت در اعداد و تاریخ ها: تمامی تاریخ ها، اعداد، مبالغ و شماره ها را با دقت کامل وارد کنید تا از بروز اشتباه جلوگیری شود.
• وضوح و صراحت: خواسته های خود را به صورت واضح و بدون ابهام بیان کنید.

نمونه کامل اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش

در این بخش، یک نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش به صورت کامل ارائه شده است که می توانید اطلاعات مربوط به خود و قرارداد را در بخش های مشخص شده (placeholders) جایگزین کنید. این قالب به شما کمک می کند تا با دقت بیشتری اظهارنامه خود را تنظیم نمایید.

بسمه تعالی
نمونه اظهارنامه قضایی

مشخصات اظهارکننده:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل پیش خریدار]
کد ملی: [کد ملی پیش خریدار]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه پیش خریدار]
نشانی: [آدرس دقیق پستی پیش خریدار]
شماره تماس: [شماره تماس پیش خریدار]

مشخصات اظهارشونده:
[اگر شخص حقیقی است:]
نام و نام خانوادگی: [نام کامل فروشنده/سازنده]
کد ملی: [کد ملی فروشنده/سازنده]
نشانی: [آدرس دقیق پستی فروشنده/سازنده]
شماره تماس: [شماره تماس فروشنده/سازنده]

[اگر شخص حقوقی (شرکت) است:]
نام کامل شرکت: [نام کامل شرکت سازنده/فروشنده]
شماره ثبت: [شماره ثبت شرکت]
شناسه ملی: [شناسه ملی شرکت]
نشانی دفتر مرکزی: [آدرس دقیق دفتر مرکزی شرکت]
نام و مشخصات مدیرعامل/نماینده قانونی (اختیاری): [نام و نام خانوادگی مدیرعامل/نماینده قانونی]

موضوع اظهارنامه:
الزام به ایفای تعهد (تحویل ملک پیش فروش) و مطالبه خسارات قراردادی ناشی از تأخیر در تحویل (و در صورت لزوم، تنظیم سند رسمی)

شرح:

مخاطب محترم اظهارنامه؛ بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، موارد ذیل رسماً و قانوناً به شما ابلاغ می شود و عدم اقدام شما رافع مسئولیت نمی باشد.

احتراماً، به موجب قرارداد پیش فروش به شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] (منعقد شده در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه اسناد رسمی محل انعقاد قرارداد] یا به صورت عادی)، که فیمابین اینجانب [نام کامل پیش خریدار] به عنوان پیش خریدار و جنابعالی/شرکت محترم [نام کامل اظهارشونده] به عنوان پیش فروشنده منعقد گردیده است، شش دانگ یک واحد [نوع ملک: آپارتمان مسکونی/تجاری/اداری] به مساحت تقریبی [متراژ دقیق یا تقریبی] متر مربع، دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] (واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی [نام شهر])، به نشانی دقیق: [آدرس کامل ملک شامل استان، شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه، شماره واحد]، به همراه [ذکر امکانات دقیق مانند: یک واحد پارکینگ به شماره [شماره پارکینگ] و یک واحد انباری به شماره [شماره انباری]]، با کلیه ملحقات، مشاعات و توابع قانونی و عرفی، خریداری شده است.

بر اساس بند [شماره بند مربوط به تاریخ تحویل] از قرارداد پیش فروش مذکور، جنابعالی/شرکت محترم متعهد بودید که ملک فوق الذکر را حداکثر تا تاریخ [تاریخ مقرر تحویل در قرارداد] به اینجانب تحویل دهید. متأسفانه علی رغم گذشت [تعداد روز/ماه/سال] از تاریخ مقرر (یعنی از [تاریخ مقرر تحویل در قرارداد] تا [تاریخ امروز]) و مراجعات و پیگیری های مکرر اینجانب، تاکنون از ایفای تعهد قراردادی خود و تحویل ملک خریداری شده خودداری نموده اید که این امر موجب ورود ضرر و زیان مادی و معنوی و تحمل هزینه های اضافی به اینجانب گردیده است.

همچنین، وفق بند [شماره بند مربوط به جریمه تأخیر] از قرارداد پیش فروش، در صورت تأخیر در تحویل، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [مبلغ جریمه روزانه به عدد، مثال: ۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال] ([مبلغ جریمه روزانه به حروف، مثال: یک میلیون ریال]) به عنوان خسارت تأخیر در ایفای تعهد در وجه اینجانب پیش بینی شده است. لذا، بدین وسیله علاوه بر مطالبه فوری تحویل ملک، کلیه خسارات ناشی از تأخیر در تحویل از تاریخ [تاریخ مقرر تحویل در قرارداد] تا زمان تحویل واقعی ملک، بر ذمه جنابعالی/شرکت محترم مستقر بوده و مطالبه می گردد. اینجانب تأکید می نمایم که حق مطالبه اجرت المثل ایام تأخیر (موضوع ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان) یا هرگونه خسارت قانونی دیگر را نیز برای خود محفوظ می دارم.

لذا، بدین وسیله به جنابعالی/شرکت محترم اخطار می گردد حداکثر ظرف مدت [تعداد روز، مثال: ۷ روز کاری] از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به تحویل کامل و بدون نقص ملک پیش فروش شده با تمامی مشخصات و امکانات مندرج در قرارداد و متناسب با پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار، به اینجانب اقدام نموده و خسارات تأخیر در تحویل را از تاریخ [تاریخ مقرر تحویل در قرارداد] لغایت زمان تحویل واقعی، به اینجانب پرداخت نمایید.

[پارگراف اختیاری برای مطالبه تنظیم سند، در صورت لزوم:]
علاوه بر این، در خصوص تعهد جنابعالی/شرکت محترم به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک فوق الذکر، به شما اخطار می گردد که آمادگی خود را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه پیشنهادی] به آدرس [آدرس دفترخانه پیشنهادی] در تاریخ [تاریخ پیشنهادی برای حضور در دفترخانه، با فاصله زمانی معقول از تاریخ اظهارنامه] ساعت [ساعت پیشنهادی] جهت انجام تشریفات قانونی انتقال سند رسمی اعلام نمایید. لازم به ذکر است که خسارت تأخیر در تنظیم سند رسمی نیز، وفق بند [شماره بند مربوط به جریمه تأخیر تنظیم سند] قرارداد (در صورت وجود)، بر ذمه جنابعالی/شرکت محترم بوده و مطالبه خواهد شد.

بدیهی است در صورت عدم اقدام در مهلت های مقرر فوق، اینجانب ضمن طرح دعوای حقوقی الزام به تحویل مبیع، الزام به تنظیم سند رسمی (در صورت لزوم) و مطالبه کلیه خسارات وارده (از جمله خسارت تأخیر در تحویل، خسارت تأخیر در تنظیم سند، هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل)، از طریق مراجع قضایی ذی صلاح اقدام قانونی لازم را به عمل خواهم آورد.

با تقدیم احترام و تجدید مراتب اخطار
[نام و نام خانوادگی پیش خریدار]
[امضاء پیش خریدار]
تاریخ: [تاریخ تنظیم اظهارنامه]

نکته مهم: پس از تکمیل این نمونه، لازم است آن را به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تحویل دهید تا به صورت رسمی ثبت و ابلاغ شود. حتماً از مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در امور ملکی برای تنظیم نهایی و ارسال اظهارنامه کمک بگیرید.

فرآیند قانونی ارسال اظهارنامه

ارسال اظهارنامه تنها تکمیل یک فرم نیست، بلکه یک فرآیند قانونی است که باید با دقت طی شود. اشتباه در این مراحل می تواند به تضییع حقوق شما منجر شود.

مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

امروزه، تمامی مراحل ثبت و ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. دیگر نیازی به مراجعه مستقیم به دادگاه یا دادسرا نیست.

• به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در سراسر کشور مراجعه کنید.
• درخواست ثبت اظهارنامه را مطرح کنید.
• کارمندان دفتر، اطلاعات و متن اظهارنامه شما را در سامانه الکترونیکی وارد می کنند.

مدارک مورد نیاز

برای ثبت اظهارنامه، همراه داشتن مدارک زیر ضروری است:

• اصل و کپی قرارداد پیش فروش: این مهم ترین سند شماست.
• مدارک هویتی: اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه اظهارکننده.
• رسید پرداخت ها: کلیه رسیدهای بانکی، چک ها و فیش های واریزی که نشان دهنده پرداخت اقساط به فروشنده است.
• کپی مدارک هویتی اظهارشونده: (در صورت دسترسی) کارت ملی یا شناسنامه فروشنده حقیقی، یا آگهی ثبت شرکت برای شرکت ها.

نحوه تکمیل فرم های مربوطه

در دفتر خدمات قضایی، کارمندان مربوطه شما را در تکمیل فرم های الکترونیکی راهنمایی خواهند کرد. شما باید تمامی اطلاعات خواسته شده را با دقت ارائه دهید. متن اظهارنامه ای که از قبل آماده کرده اید، توسط کارشناس در بخش مربوطه وارد سیستم می شود.

اهمیت اخذ و نگهداری کد رهگیری و رسید ارسال

پس از ثبت اظهارنامه و پرداخت هزینه های مربوطه، یک کد رهگیری و رسید ارسال به شما داده می شود. نگهداری این رسید و کد رهگیری بسیار حیاتی است. این کد به شما امکان پیگیری وضعیت ابلاغ اظهارنامه را می دهد و رسید نیز اثبات می کند که شما در تاریخ مشخصی اقدام به ارسال اظهارنامه کرده اید. در صورت عدم تحویل ملک یا هرگونه پیگیری قانونی بعدی، این رسید به عنوان مدرک اصلی در دادگاه مورد استناد قرار خواهد گرفت.

گام های بعدی پس از ارسال اظهارنامه (در صورت عدم حصول نتیجه)

ارسال اظهارنامه، مرحله اول و اتمام حجت قانونی است. اگر پس از گذشت مهلت مقرر در اظهارنامه، فروشنده همچنان به تعهدات خود عمل نکرد، پیش خریدار باید برای احقاق حقوق خود، اقدامات قانونی بعدی را آغاز کند.

الف. مطالبه اجرت المثل ایام تأخیر

اجرت المثل ایام تأخیر، مبلغی است که بابت منافع از دست رفته پیش خریدار در طول مدت تأخیر، از فروشنده مطالبه می شود. این مفهوم با خسارت قراردادی (که در قرارداد پیش بینی شده) متفاوت است، اما در برخی موارد می تواند همپوشانی داشته باشد یا جایگزین آن شود.

• تفاوت با خسارت قراردادی: خسارت قراردادی مبلغ مشخصی است که طرفین در قرارداد برای هر روز تأخیر توافق می کنند. اما اجرت المثل، در واقع اجاره بهایی است که اگر ملک به موقع تحویل می شد، پیش خریدار می توانست از آن کسب کند.
• نحوه محاسبه: محاسبه اجرت المثل معمولاً توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس قیمت روز اجاره ملک مشابه در منطقه صورت می گیرد.
• حق قانونی: ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان به صراحت حق پیش خریدار را برای مطالبه اجرت المثل بخش تحویل نشده پیش بینی کرده است، مگر اینکه طرفین بر مبلغ بیشتری توافق کرده باشند.

ب. دادخواست الزام به تحویل مبیع

اگر با اظهارنامه، فروشنده به تحویل ملک اقدام نکرد، گام بعدی طرح دادخواست الزام به تحویل مبیع در دادگاه صالح است.

• مراحل طرح دادخواست:
  1. تکمیل فرم دادخواست (با کمک وکیل یا کارشناس حقوقی).
  2. ارائه دادخواست به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
  3. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه حقوقی صالح.
  4. تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به طرفین.
• مدارک لازم برای دادخواست:
  • اصل و کپی قرارداد پیش فروش.
  • رسیدهای پرداخت.
  • تصویر اظهارنامه ارسالی و رسید ابلاغ آن (یکی از مهم ترین مستندات).
  • مدارک هویتی خواهان (پیش خریدار).
• نمونه مختصر از بخش شرح دادخواست:

  احتراماً به استحضار می رساند که اینجانب [نام خواهان] به موجب قرارداد پیش فروش شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد]، یک واحد آپارتمان واقع در [آدرس ملک] را از خوانده محترم خریداری نمودم. مطابق بند [شماره بند] قرارداد، خوانده متعهد به تحویل ملک تا تاریخ [تاریخ تحویل] بود که تاکنون به تعهد خود عمل نکرده است. با ارسال اظهارنامه شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] نیز اتمام حجت گردید اما ایشان اقدامی ننموده اند. لذا مستنداً به قانون پیش فروش ساختمان و قانون مدنی، تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به تحویل مبیع را دارم.

ج. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در صورتی که فروشنده علاوه بر تحویل ملک، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی نیز امتناع کند، پیش خریدار می تواند همزمان یا پس از دادخواست تحویل، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح کند.

• این دادخواست نیز از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود.
• مدارک مشابه دادخواست تحویل به همراه اظهارنامه واریزی (در صورت ارسال) ارائه می گردد.

د. مطالبه کلیه خسارات قانونی

پیش خریدار حق دارد کلیه خساراتی را که در نتیجه تخلف فروشنده متحمل شده، مطالبه کند. این خسارات می تواند شامل موارد زیر باشد:

• هزینه های دادرسی: کلیه هزینه هایی که برای طرح و پیگیری دعاوی در مراجع قضایی پرداخت می شود.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از وکیل، حق الوکاله وکیل نیز می تواند قابل مطالبه باشد.
• خسارات معنوی: در برخی موارد خاص و با تشخیص دادگاه، خسارات معنوی ناشی از تأخیر یا عدم تحویل نیز قابل مطالبه است.

نکات طلایی برای پیش خریداران در قراردادهای پیش فروش

برای جلوگیری از مشکلات احتمالی و حفظ حقوق خود در قراردادهای پیش فروش، رعایت نکات زیر بسیار حیاتی است:

1. مطالعه دقیق و جزء به جزء قرارداد قبل از امضا: هر بند و تبصره قرارداد را با دقت بخوانید و از مفاهیم حقوقی آن آگاه شوید. در صورت ابهام، حتماً از وکیل یا مشاور حقوقی کمک بگیرید. به ویژه به بندهای مربوط به تاریخ تحویل، جریمه تأخیر، مشخصات ملک و تعهدات طرفین توجه کنید.
2. جمع آوری و نگهداری مستندات: کلیه اسناد مربوط به قرارداد، شامل اصل قرارداد، رسیدهای پرداخت اقساط، مکاتبات با فروشنده (نامه، ایمیل، پیامک)، و هرگونه گواهی یا مدرکی که وضعیت پروژه را نشان می دهد، به دقت نگهداری کنید. این مستندات در صورت بروز اختلاف، مدارک اصلی شما خواهند بود.
3. استعلام از سوابق سازنده/فروشنده: پیش از امضای قرارداد، حتماً از سابقه سازنده یا فروشنده استعلام بگیرید. بررسی پروژه های قبلی آن ها، سوابق شرکت، عدم سابقه شکایت در مراجع قضایی و وضعیت مالی آن ها، می تواند اطلاعات ارزشمندی به شما بدهد. می توانید از سامانه ثبت شرکت ها و روزنامه رسمی برای اطلاعات شرکت ها استفاده کنید.
4. مشورت با وکیل متخصص امور ملکی: از ابتدای فرآیند پیش خرید (قبل از امضای قرارداد) تا انتهای آن (تحویل و تنظیم سند)، با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل می تواند قرارداد را بررسی کند، شما را از حقوق و تعهداتتان آگاه سازد و در صورت بروز مشکل، بهترین راهکار قانونی را پیشنهاد دهد.
5. ثبت رسمی قرارداد: حتماً اطمینان حاصل کنید که قرارداد پیش فروش شما در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و در اداره ثبت اسناد ثبت شده است. این کار به قرارداد شما جنبه رسمی و قانونی می بخشد و از مشکلات بعدی جلوگیری می کند.

سوالات متداول (FAQ)

آیا حتماً باید اظهارنامه بفرستیم؟ چه لزومی دارد؟

خیر، ارسال اظهارنامه الزامی نیست اما به شدت توصیه می شود. این کار به عنوان یک اتمام حجت رسمی، شروع کننده محاسبه خسارات تأخیر در بسیاری از موارد است و در دادگاه به عنوان دلیلی بر حسن نیت و پیگیری شما مورد استناد قرار می گیرد. همچنین، فرصتی برای حل مسالمت آمیز موضوع قبل از ورود به فرآیند زمان بر و پرهزینه قضایی فراهم می کند.

هزینه ارسال یک اظهارنامه چقدر است؟

هزینه ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مبلغی ثابت و نسبتاً ناچیز است که سالانه توسط قوه قضائیه اعلام می شود. این مبلغ در مقایسه با هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل برای طرح دعوا، بسیار کمتر است.

چند روز باید به فروشنده مهلت بدهم تا پاسخ دهد یا ملک را تحویل دهد؟

معمولاً مهلت ۷ تا ۱۰ روز کاری برای پاسخ یا اقدام طرف مقابل، مهلتی منطقی و متعارف محسوب می شود. این مهلت باید به گونه ای باشد که فرصت کافی برای بررسی و اقدام به فروشنده بدهد.

اگر فروشنده در قرارداد جریمه تأخیر را قید نکرده باشد چه؟

حتی اگر در قرارداد، جریمه تأخیر به صراحت قید نشده باشد، طبق ماده ۶ قانون پیش فروش ساختمان، پیش خریدار همچنان حق مطالبه اجرت المثل ایام تأخیر (معادل اجاره بهای روز ملک در زمان تأخیر) را خواهد داشت. در این صورت، مبلغ اجرت المثل توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.

آیا می توان همزمان تحویل ملک و تنظیم سند را مطالبه کرد؟

بله، در یک نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش می توان هر دو خواسته (الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی) را به صورت همزمان مطرح کرد، به شرطی که هر دو تعهد در قرارداد به تأخیر افتاده باشند. این کار باعث کاهش فرآیندهای حقوقی می شود.

پس از ارسال اظهارنامه، اگر فروشنده هیچ واکنشی نشان نداد، گام بعدی چیست؟

پس از اتمام مهلت قانونی مقرر در اظهارنامه و عدم دریافت پاسخ یا اقدام مناسب از سوی فروشنده، گام بعدی طرح دادخواست حقوقی در دادگاه صالح است. این دادخواست می تواند شامل الزام به تحویل مبیع، الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه کلیه خسارات وارده (از جمله خسارت تأخیر و اجرت المثل) باشد.

آیا می توانیم قرارداد پیش فروش را به دلیل تأخیر فسخ کنیم؟

حق فسخ قرارداد به دلیل تأخیر، معمولاً بستگی به مفاد خود قرارداد و میزان تأخیر دارد. اگر در قرارداد حق فسخ برای پیش خریدار در صورت تأخیر پیش بینی شده باشد و یا تأخیر به حدی باشد که منجر به از دست رفتن منفعت پیش خریدار گردد، امکان فسخ وجود دارد. این موضوع یک بحث تخصصی است و نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل دارد.

اگر من از نفر دوم ملک را خریده ام (قرارداد واگذاری)، چه کسی باید اظهارنامه را بفرستم؟

در صورتی که شما ملک را از نفر دوم خریداری کرده اید (که اصطلاحاً به آن واگذاری حقوق پیش خریدار می گویند) و این واگذاری با رضایت فروشنده اولیه و به صورت رسمی انجام شده باشد، شما به عنوان پیش خریدار جدید، طرف قرارداد محسوب می شوید و می توانید اظهارنامه را به نام فروشنده/سازنده اولیه ارسال کنید. اگر واگذاری غیررسمی بوده، موضوع پیچیده تر می شود و حتماً باید با وکیل مشورت نمایید.

نتیجه گیری

قراردادهای پیش فروش ملک، فرصت ها و چالش های خاص خود را دارند. آگاهی از حقوق قانونی و اقدام به موقع و صحیح، از جمله استفاده از نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش، می تواند نقش تعیین کننده ای در احقاق حقوق پیش خریداران در مواجهه با تأخیر یا عدم تحویل ملک ایفا کند. اظهارنامه، سندی قوی و اولین گام رسمی در مسیر حقوقی است که نه تنها اتمام حجتی بر فروشنده است، بلکه در مراحل بعدی دادرسی، به عنوان مستند محکمی مورد استناد قرار می گیرد.

با مطالعه دقیق این راهنما و استفاده از نمونه اظهارنامه ارائه شده، می توانید با دیدی بازتر و اطلاعات کافی، گام های اولیه برای پیگیری حقوق خود را بردارید. همیشه توصیه می شود که در تمامی مراحل، از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی بهره مند شوید تا مسیر قانونی به بهترین شکل و با کمترین ریسک پیش رود.

سوالات متداول

آیا می توانم اظهارنامه را بدون کمک وکیل تنظیم و ارسال کنم؟

بله، شما می توانید اظهارنامه را شخصاً تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارسال کنید. با این حال، با توجه به حساسیت و پیچیدگی های حقوقی، اکیداً توصیه می شود برای تنظیم دقیق و جامع اظهارنامه و همچنین درک بهتر پیامدهای حقوقی آن، از مشاوره یک وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید. اشتباه در نگارش اظهارنامه می تواند فرصت های بعدی را از شما سلب کند.

اظهارنامه چه تفاوتی با دادخواست دارد؟

اظهارنامه یک ابزار حقوقی برای اخطار و اتمام حجت است و پیش از طرح دعوا یا به منظور اطلاع رسانی رسمی به طرف مقابل ارسال می شود. هدف آن معمولاً وادار کردن طرف مقابل به انجام تعهد بدون نیاز به دخالت دادگاه است. اما دادخواست، درخواست رسمی و کتبی برای شروع یک دعوای حقوقی در دادگاه است و هدف آن صدور حکم قضایی توسط مرجع صالح است. اظهارنامه می تواند یکی از مستندات مهم پیوست دادخواست باشد.

اگر آدرس دقیق فروشنده را نداشته باشم چه کنم؟

در صورتی که نشانی دقیق فروشنده یا سازنده را ندارید، امکان استعلام نشانی از طریق اداره ثبت احوال (برای اشخاص حقیقی) یا اداره ثبت شرکت ها (برای اشخاص حقوقی) از طریق مراجع قضایی وجود دارد. در اظهارنامه می توانید نشانی ای که در قرارداد ذکر شده را قید کنید و در صورت عدم ابلاغ، موضوع را با دفتر خدمات قضایی یا وکیل خود مطرح نمایید تا راهکارهای قانونی برای یافتن نشانی دقیق ارائه شود.

آیا می توانم خسارات تأخیر را به صورت روزشمار در اظهارنامه مطالبه کنم؟

بله، در متن نمونه اظهارنامه تحویل ملک پیش فروش حتماً باید به صورت روزشمار به میزان خسارت تأخیر (در صورت پیش بینی در قرارداد) اشاره شود و قید گردد که این خسارت از تاریخ مقرر در قرارداد تا زمان تحویل واقعی ملک، قابل مطالبه است. این امر به فروشنده نشان می دهد که شما دقیقاً از حقوق خود مطلع هستید و آمادگی پیگیری آن را دارید.